将在2015年实施的房地产行业营改增如何化解税务风险

十二五规划把营改增作为经济改革的重 要方向，“营改增”是继1994年分税制后又 一次重大的税制改革，它从制度上解决了 营业税制下“道道征收，全额征税”导致的重 复征税问题，实现了增值税税制下的“环环 征收、层层抵扣”。从2012年1月1日“营改 增”试点工作开始，截止目前，仅剩房地产 业、建筑业、金融业和生活服务业几个行 业未纳入试点。按照十二五期间（2011-2015）完成“营改增”改革任务的要求，房 地产业将于2015年实现“营改增”改革。一 旦将房地产业纳入“营改增”试点范围，房地 产企业将面临税负进一步加重、企业的账 务处理难度增加、发票风险进一步加大等 诸多风险。因此，华税律师认为，正确应 对“营改增”带来的风险，尽早制定完善应对 策略，对房地产企业而言意义重大。 一、全面做好“营改增”财务核算准备工作 “营改增”对房地产企业的账务处理提出 了新要求，企业财务人员将面临新旧税制 的衔接、税收政策的变化、具体业务的处 理和税务核算的转化等难题。为了有效应 对“营改增”带来的难题，房地产企业应充分 学习相关政策，做好“营改增”财务核算准备 工作。 1、调整会计账户的设置房地产企业应 该在“应交税费”科目下设置“应交增值 税”“未交增值税”等明细科目，辅导期管理 的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项 税额”明细科目。在“应交增值税”明细账 中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、 “减免税款”、“转出未交增值税”等专栏，贷 方应设置“销项税额”、“进项税额转出”、 “转出多交增值税”等专栏。 “进项税额”专栏，记录企业购入货物或 接受应税劳务和应税服务而支付的、准予 从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入 货物或接受应税劳务和应税服务支付的进 项税额，用蓝字登记。 “减免税款”专栏，用于记录该企业按规 定抵减的增值税应纳税额。 “已交税金”专栏，记录企业已缴纳的增 值税额，企业已缴纳的增值税额用蓝字登 记。 “转出未交增值税”专栏，记录企业月末 转出应交未交的增值税。企业转出当月发 生的应交未交的增值税额用蓝字登记。 “销项税额”专栏，记录企业销售不动产 或提供应税服务应收取的增值税额。企业 销售不动产或提供应税服务应收取的销项 税额，用蓝字登记；发生销售退回或按照 税法规定允许扣减的增值税额应冲减销项 税额，用红字或负数登记。 “进项税额转出”专栏，记录由于各类原 因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出 的进项税额。 “转出多交增值税”专栏，记录企业月末 转出多交的增值税。企业转出当月发生的 多交的增值税额用蓝字登记。 “未交增值税”明细科目，核算企业月末 转入的应交未交增值税额，转入多交的增 值税也在本明细科目核算。 “待抵扣进项税额”明细科目，核算企业 按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本 期申报抵扣的进项税额。 2、正确进行会计处理第一，取得过渡 性财政扶持资金的会计处理。房地产企 业“营改增”转换期间因实际税负增加的，将 有可能向财税部门申请取得财政扶持资 金，期末有确凿证据表明企业能够符合财 政扶持政策规定的相关条件且预计能够收 到财政扶持资金时，按应收的金额确认营 业外收入。 第二，增值税税控系统专用设备和技 术维护费用抵减增值税额的会计处理。按 税法有关规定，房地产企业初次购买增值 税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳 的技术维护费允许在增值税应纳税额中全 额抵减的，应在“应交税费——应交增值 税”科目下增设“减免税款”专栏，用于记录 该企业按规定抵减的增值税应纳税额。 3、完善企业内部财务、税务控制制度 良好的企业财务、税务控制制度是控制企 业税务风险的重要手段之一。尤其在“营改 增”后，账务处理复杂化、增值税专用发票 风险凸显，企业更应该注意以下财税内控 制度的建立和执行：第一，采购环节尽可 能取得进项发票后支付款项。“营改增”后， 房地产企业增值税税负的大小很大程度上 是由其进项税额决定的，企业在采购过程 中，应及时取得进项发票，否则，在支付 款项后，可能由于市场或物品原因发生纠 纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣。 第二，采购货物以及向服务方付款应 通过开户银行等途径。许多中小型房地产 开发企业，服务方中涉及大量的个体户、 自然人等情形，不乏有使用现金、单位小 金库等方式付款的行为，此种行为不仅违 反财务管理制度，还会涉嫌偷逃税嫌疑， 应通过开户银行支付相关款项。 第三，加强房地产开发过程中的成本 管理。房地产开发过程是成本产生的过 程，尤其应加强各项成本发生凭据的管 理，因为相关凭证不仅是企业账务处理的 依据，还是企业所得税土地增值税成本扣 除的基本依据。 第四，关注销售合同涉税条款的拟 定。房地产企业在销售开发产品中，常常 会使用各种促销手段，商业折扣还是现金 折扣，财税处理有差异，需要在销售合同 中予以明确；同时，不同的付款方式也会 影响纳税义务的产生，企业在销售过程中 应该有专业税务人士的指导。 第五，按时进行纳税申报，依法提 交、留存各项财务、税务材料。“营改 增”后，主管税务机关由地税变为国税，同 时，纳税申报时间、提交的材料也会发生 一定的变化，企业应按照国家法律、政策 要求提交、留存各项企业资料。 二、全面提升增值税专用发票管理水平 “营改增”后房地产企业需使用增值税发 票，由于增值税发票历来是发票管理的重 点对象，并且也是发生经济违法案件较多 的票种之一，因此，“营改增”的试行对房地 产企业发票管理的要求也大大提高。 1、及时取得可以抵扣的专用发票。 在实际操作过程中，企业为了获取更 丰厚的进项税额的抵扣，应尽量选择具有 一般纳税人身份的企业作为供应商，因为 这些供应商能够提供增值税专用发票，就 能起到增值税抵扣的作用。实行营业税改 增值税之后，进项税额抵扣范围稍有增 大，从成本上扩大到了费用和固定资产 上，企业还应当考虑到油费、人工费用等 一些成本的支出情况来做选择，对于比较 难获得的油费增值税发票，可以通过统一 购进充值卡或者记账月结或季度结算的方 式来解决。当然，由于“营改增”目前只在特 定行业实施，由于地区和行业差异以及时 间等因素都会对试点企业的进项税抵扣的 获得造成影响，这就将直接影响到企业的 纳税额度了。因此，企业在进行进项税发 票纳税筹划时，应该注意区分可抵扣与不 可抵扣进项税项目，从而不断提高企业自 身的纳税筹措能力与水平。而且，在分析 完企业进项税抵扣项目和金额之后，还要 有效确保企业能够及时获取到增值税专用 发票，作为实现进项税抵扣的重要依据， 如果能够及时合法获取增值税专用发票就 可以有效减轻税负，如果不能及时获取， 则在申请税项抵扣时就会遇到困难，无法 顺利进行。 2、加强专用发票的认证管理房地产企 业存在取得增值税专用发票无法抵扣的风 险。因此，企业的财会人员应当充分了解 实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种 类型：上游已定性为虚开的、经鉴定为伪 造的、被证明为非税务机关出售的、通过 金税系统发现的“失控”、“作废”票，以及走 逃企业开具的未报税的增值税专用发票 等。因此，房地产企业应当仔细认证比对 上述发票，否则可能出现轻则不予抵扣进 项税款，重则以非法购买增值税专用发 票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等 罪名论处的情形。 3、防范虚开增值税专用发票增值税专 用发票除了具有一般发票的销售凭证作用 外，还具有抵扣税额的作用。在利益的驱 使下，“营改增”后部分房地产企业会虚开增 值税专用发票，此外，大型房地产企业很 可能会虚开增值税发票开给子公司或关联 公司，从而达到调节税金、不缴或少交税 的目的。这一点可在已进行的“营改增”试点 中得到印证，试点行业尤其是交通运输企 业，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、 高发态势。根据《中华人民共和国刑法》 第二百零五条规定，虚开增值税专用发票 构成犯罪的，处三年以下有期徒刑或者拘 役；虚开的税款数额巨大或者有其他特别 严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无 期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚 金或者没收财产。因此，“营改增”新形势 下，房地产企业应全面清理营业税下的虚 开发票问题。 三、积极进行税务筹划，控制潜在上升 的税负率 根据最新官方披露的消息，2015年房 地产营改增极有可能是适用11%的增值税 率，相比较于营业税制下的5%的税率，税 率大幅提升，房地产企业如果没有足够的 可抵扣进项税额，必然面临税负大幅上升 的风险。在此严峻的背景下，华税律师提 出以下四种解决途径1、梳理经营流程，积 极进行税务筹划对于企业本身来说，要做 到科学合理地实施税收筹划，确保企业自 身在营业税改增值税的过程中实现减负效 果，需要企业及时准确的分析自身的税务 情况。通过研究比较，了解企业可以依据 进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目 在总的支出中的比例高低，纳入进行抵扣 的比例越高，则越有利于实现减轻税负的 目的，反之，则难以实现这一目的甚至会 加大税务负担。当前不少企业通过外包企 业产品和项目来实现合理筹划目的，这样 可以帮助企业有效实现税费转移，对于无 法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的 现实意义。但是应当注意的是，外包项目 和产品时，应当保障企业的产品及服务质 量。其次，除了产品外包之外，企业也可 以将自身的某职能部门外包，以实现筹划 目的。通过外包财务、人士等，降低管理 成本，降低企业实际税务负担。 2、审查目前享受的税收优惠政策，防 范税收优惠政策被清理2014年12月9日， 国务院发布《国务院关于清理规范税收等 优惠政策的通知》（国发〔2014〕62 号），文件是依据“党的十八届三中全会精 神和《国务院关于深化预算管理制度改革 的决定》（国发〔2014〕45号）要求”，目 的是“严肃财经纪律，加快建设统一开放、 竞争有序的市场体系”，并明确要求，“各省 级人民政府和有关部门应于2015年3月底 前，向财政部报送本省（区、市）和本部 门对税收等优惠政策的专项清理情况，由 财政部汇总报国务院。”在这一背景下，华 税律师建议，企业应该全面审查正在享受 的各项税收优惠政策，尤其是，部分通过 利用西部地区的税收优惠政策进行筹划的 房地产企业，面临前所未有的政策性风 险。华税律师有两点建议：第一，与当地 政府部门协商重新签署投资协议等文件。 企业应在审查目前正享受的税收优惠政策 的基础上，对据此签署的合同、协议、备 忘录等的合规性予以高度重视。如果依据 的税收优惠政策属于《通知》中无效的政 策，应及时与政府部门协商，根据合法有 效的税收优惠政策，重新签订协议。 第二，重塑企业运营架构，继续合法 享受税收优惠政策。企业可在税法专业人 士协助的基础上，调整自身的生产经营活 动，重新搭建自身的税务架构，确保自身 的生产经营活动符合合法税收优惠政策的 具体规定要求，具体可以通过注销、迁址 以及并购重组等方式调整集团企业内部的 税务架构，向具有正当性和合法性的优惠 政策的产业及区域进行战略性迁移。 当然，企业应该积极争取国家针对“营 改增”过渡时期出台的税收优惠政策，按照 之前的做法，试点企业可以延续原有的税 收优惠政策，企业应该充分把握，减少自 身税收负担。 3、销售不同税率项目应分开核算，以 适用较低税率2012年“营改增”试点以来， 在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、 6%的征收率的基础之上又增加了6%、11% 两个低税率，同时将纳入增值税试点的小 规模企业统一征收率为3%.这样一来，我国 目前增值税税率体系包括17%、13%、 11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房 地产“营改增”实用何种税率，目前还没最后 确定。但是，大型房地产企业势必出现混 业经营的现象，根据相关税法政策，混业 经营中，不同税率项目需要分开核算，否 则会统一适用高税率，因此，房地产企业 在“营改增”后，应对涉及的混业经营项目分 开核算，以适用较低税率，降低税负成 本。 4、积极申请过渡性财政支持不少企业 都会在营业税改征增值税的过程中出现暂 时性困难，针对这种情况，国家也出台了 相应的政策加以扶持，对个别企业及行业 进行过渡性的资金支持。因此，企业在营 改增初期，如果出现较大的困难，难以通 过自身措施减轻纳税负担，可以积极申请 政府过渡性资金支持，以此来减轻企业暂 时性困难，减小企业资金压力。 “营改增”后房地产企业将面临诸多挑 战。专家建议，为了更好地应对这些挑 战，需要房地产企业领导、相关人员超前 谋划、全盘考虑，提前做好相关培训工 作，谋划制定或修订相关制度，使“营改 增”能在房地产企业平稳过渡。房地产企业 经营者应高度重视这一变化，并认真测 算“营改增”对本企业的影响，在政策正式到 来之前做好充分的应战准备，以赢得先机！

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