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〈财税〉简谈房地产流转税税收筹划

作者：admin 日期：2014-11-18 16:32:12

一、营业税的税收筹划方案

例1：A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动，在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。

方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户，均可以事受免交年的物业管理费、送价值千元的冷暖空调一台和新马泰旅游。该销售优惠吸引了不少消费者前来购买，在优惠期间销售住宅，实现销售收入1600万元，推出空调总价值10万元，优惠的物业管理费合计为4万元，送出的旅游团票价值26万元。

方案二：公司采取折扣的方式，优惠2.5%，直接送价值40万元的折扣。

这个案例涉及营业税中视同销售情况。在方案一中公司直接给业主免交物业管理费用，免费赠送空调和旅游，这些免费赠送的实物和劳务要视同销售，在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为（1600＋40）×5%＝82万元。

在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额，公司应缴纳的营业税为（1600－40）×5%＝78万元。方案二只是修改了优惠方式，由赠送实物转换成直接折扣就节省了营业税4万元。

二、契税的税收筹划方案

契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订合同以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。房地产开发公司通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房物所有权时要缴纳契税。

例2：A房地产公司要将6000万的物业资产转移到控股的C公司名下，由于所有权发生了转移需要缴纳契税，目前武汉市的税率为1.5%，则要缴纳 6000×1.5%＝90万元的契税。税法规定：“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”尽管本例中C是A的控股企业，但双方的投资主体不全相同。如果A房地产公司采取新设立分公司方式分立，将新设立的分公司注册资本按股份比例分给A公司原来的股东，则被分立公司和分立公司主体一致，就可免征契税。

三、土地增值税的税收筹划方案

土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是据据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。（1）控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额，使企业少缴或免缴土地增值税，增加了企业的效益。（2）房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。

例3：A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。

方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝28965，增值额为35000－28965＝6035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为6035×30%＝1810.5万元。

方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为（20800＋300）×（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝29355，增值额为35000－29355＝5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。

四、城镇土地使用税的税收筹划方案

对城镇土地使用税的筹划主要是利用税收优惠和征收范围。（1）房地产开发公司建造商品房用地，原则上应按规定计征土地使用税，但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否准予缓征、减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严原则，结合具体情况确定。（2）税法规定城镇土地使用税征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，因此企业可将注册地选择在城郊结合部的农村，这样既少缴了税款，又不致因交通等问题影响企业的正常生产经营。（3）外商投资企业和外国企业不缴纳城镇土地使用税，企业可以寻求外商的资金，把企业转换成外商投资企业和外国企业。

例4：A房地产公司要在襄樊开发新的投资项目，已经通过竞拍买下土地100000平方米，打算由下属项目公司D负责进行筹建。方案一：将下属公司D的注册地选择在市区，襄樊市的土地使用税征收标准为4元每平方米。方案二：将下属公司D的注册地选择在城郊结合部的农村。对于方案一，公司要缴纳的土地使用税为40万，而方案二由于是在农村设立的项目公司D则免去了城镇土地使用税。

五、印花税的税收筹划方案

印花税的筹划方法有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法。第一，同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；若未分别记栽金额的按税率高的贴花，所以选种情况要尽量分别核算金额。第二，模糊金额筹划法是指当事人在签定数额较大的合同时，有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定，以达到少缴印花税目的。第三，由于在劳务的流转环节中，每一次订立合同均需缴纳一次印花税，所以减少流转环节也是节省印花税的方法。

例5：甲房地产公司将一笔价款3000万元的工程承包给A房地产公司，A公司又将其中1000万元的工程分包给乙公司，800万元的工程分包给丙公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：

甲公司应纳印花税＝3000×0.03%＝0.9万元

A公司应纳印花税＝3000×0.03%＋1000×0.03%＋800×0.03%＝1.44万元

乙公司应纳印花税＝1000×0.03%＝0.3万元

丙公司应纳印花税＝800×0.03%＝0.24万元

如果A房地产公司与甲房地产公司协商，让甲公司与乙公司、丙公司分别签订1000万元和800万元的合同，剩余1200万元合同由甲与A签订。这样在甲公司、乙公司、丙公司应纳税额不变的前提下，A房地产公司应纳税额变为1200×0.03%＝0.36万元，比原来节省税额 1.08（1.44－0.36）万元。

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